Novedad en la regulación sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción


cambio

En los últimos tiempos y como consecuencia de la crisis del sector de la construcción, ha tomado plena actualidad una ley promulgada en el año 1968 que ampara a los compradores de viviendas sobre plano.

 

El supuesto de hecho es conocido: promotora que vende una vivienda sobre plano; para ello, el comprador entrega unas cantidades a la promotora para que realice la obra. Sin embargo, la empresa no realiza o no termina la obra y cuando el consumidor pretende reclamar la rescisión del contrato y recuperar las cantidades pagadas, resulta que dicha promotora ha entrado en concurso o ha desaparecido. ¿Qué podemos hacer?

 

La única forma de recuperar el dinero pagado es reclamar al avalista de la promotora.

 

Efectivamente, el Artículo 1.1º de la Ley 57/1968, exige que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, destinadas a domicilio o residencia familiar con carácter permanente o bien a residencia de temporada, y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deben garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad o por aval solidario prestado por Entidad o Caja de Ahorros contratado por el promotor, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

 

Pero además, el apartado 2 de mismo artículo establece que la propia entidad bancaría debe exigir a la promotora, bajo su responsabilidad, esta garantía cuando se abra la cuenta corriente especial en la que se van a ingresar los pagos. El redactado de este artículo ha dado lugar a múltiples reclamaciones contra la entidad financiera que se limitó a percibir las cantidades y que no cumplió con esta exigencia. La cuestión está de plena actualidad en los juzgados y tribunales, existiendo resoluciones de todo tipo.

 

Pues bien, a partir del 1 de enero de 2016 se introducen modificaciones sustanciales en la materia. Ese día entra en vigor la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que modifica la ley de Ordenación 38/1999, concretamente, se da una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera. Además también se deroga la normativa que anteriormente regulaba esta materia, especialmente la ya citada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

 

Las principales modificaciones pueden sintetizarse en los siguientes puntos:

 

- La primera modificación que se introduce es la exigencia de emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda. Esto se debe producir a partir de que exista licencia de obra, sin embargo la gran mayoría de las reclamaciones por anticipos son en fase en la obtención de licencia.

- En segundo lugar, se prevé que en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución. Sin embargo, si la reclamación previa al promotor no es posible, puede reclamarse directamente al avalista.

- En tercer lugar, se recorta el plazo para reclamar en caso de incumplimiento. Así pues, si transcurren dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido por el adquiriente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.

- En cuarto lugar, desaparece el carácter ejecutivo del aval o el contrato de seguro, que se determinaba anteriormente en el art. 3 de la Ley 57/1968.

- En quinto lugar, también se modifica la regulación de la cancelación de la garantía. De este modo, la nueva redacción establece que la cancelación se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquiriente rehusara recibir la vivienda.

- En sexto lugar, se determina que el incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa al respecto tanto general como autonómica y sin perjuicio de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de pensiones. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades que se deban ser aseguradas, y además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones que puedan corresponder.

- Finalmente, se establece que las aseguradoras deberán adaptar, antes de 1 de julio de 2016 y para las cantidades entregadas a partir de esa fecha, las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016, al nuevo régimen.

 

En definitiva, esta reforma, pese a que en general sigue una línea continuista de la regulación vigente hasta el momento, sí introduce importantes cambios. Lo más destacable y polémico es la reducción a dos años para exigir responsabilidades al avalista, lo que en numerosos casos perjudicará a los afectados por el incumplimiento del promotor, que, en buena parte de los supuestos, resultará insolvente y no podrá hacer frente al pago de las cantidades que se deben, quedándose los consumidores sin el reembolso de su dinero. Por tanto, en caso de incumplimiento del promotor, es aconsejable ponerse en manos de abogados para iniciar cuanto antes los trámites para la reclamación.

 

Por otro lado, la exigencia de adaptación de las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016 a la nueva normativa crea una situación de incertidumbre a los consumidores, quienes pueden tener dudas como la normativa que se le aplica y en que se modifica sus pólizas.

 

Está por ver cómo afectará esta nueva redacción a las pólizas ya vigentes y cómo va a afectar a los consumidores, quienes deberán estar a partir de ahora más pendientes aún del promotor y velar para éste cumpla con su parte del trato.