Las cláusulas suelo de las empresas


Discussion with a real estate agent                El Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, se ha creado con el fin de facilitar las reclamaciones extrajudiciales de las cantidades indebidamente abonadas por estas cláusulas, y evitar así un colapso en los tribunales ante la gran cantidad de afectados. 

 

                Pero, según dispone el artículo 2 de dicho decreto, las medidas incluidas que se recogen en el mismo, sólo se pueden aplicar a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo cuyo prestatario sea un consumidor.

 

                Por su parte, el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, recoge el concepto de consumidor y usuario:

 

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.”

 

                Del juego combinado de ambos preceptos se extrae una primera conclusión: no es el carácter de empresario del contratante lo que determina que se aplique una normativa u otra, sino que depende de que el préstamo en sí se utilice o no para la actividad empresarial.

 

                Por tanto, cuando las personas jurídicas o las personas físicas actúen en función de su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, no podrán acogerse a este Real Decreto-Ley para solicitar la nulidad de la cláusula suelo.

               

La ley de Condiciones Generales de la Contratación.

 

                El hecho de que no se pueda aplicar el citado decreto, ni ampararse en la Ley General para la Defensa de los Consumidores, no quiere decir que las empresas no puedan solicitar la nulidad de las cláusulas suelo de sus contratos. Al menos en la estricta teoría jurídica.

 

                En los casos en los que el prestatario sea una empresa, se deberá invocar otra normativa para instar su nulidad, concretamente, la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. 

 

                Al respecto, el artículo 5 de la dicha Ley establece:

 

1. Las condiciones generales pasarán a formar parte del contrato cuando se acepte por el adherente su incorporación al mismo y sea firmado por todos los contratantes. Todo contrato deberá hacer referencia a las condiciones generales incorporadas.

No podrá entenderse que ha habido aceptación de la incorporación de las condiciones generales al contrato cuando el predisponente no haya informado expresamente al adherente acerca de su existencia y no le haya facilitado un ejemplar de las mismas.

2. Los adherentes podrán exigir que el Notario autorizante no transcriba las condiciones generales de la contratación en las escrituras que otorgue y que se deje constancia de ellas en la matriz, incorporándolas como anexo. En este caso el Notario comprobará que los adherentes tienen conocimiento íntegro de su contenido y que las aceptan.

3. Cuando el contrato no deba formalizarse por escrito y el predisponente entregue un resguardo justificativo de la contraprestación recibida, bastará con que el predisponente anuncie las condiciones generales en un lugar visible dentro del lugar en el que se celebra el negocio, que las inserte en la documentación del contrato que acompaña su celebración; o que, de cualquier otra forma, garantice al adherente una posibilidad efectiva de conocer su existencia y contenido en el momento de la celebración.

4. (Derogado)

5. La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.

               

                Por otro lado, el artículo 7 de la misma Ley, dispone que no quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:

“a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos resultantes del artículo 5.

b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.”

               

Esta vía es la que se utiliza por las empresas en los juzgados para solicitar la nulidad de otros contratos bancarios como por el ejemplo el SWAP.

 

 

La jurisprudencia ante la nulidad de cláusulas suelo por empresas

 

                Existen contadas resoluciones judiciales que sí han llegado a reconocer la nulidad de estas cláusulas cuando el prestatario es una empresa.

 

                Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres, nº 140/2013, de 3 de junio, declaró la nulidad de la cláusula suelo en un contrato celebrado entre una mercantil dedicada a la compraventa y arrendamiento de inmuebles y una entidad financiera.  La empresa alegó el carácter abusivo de la cláusula suelo incluida en los contratos de préstamo hipotecario que habían suscrito, por falta de equilibrio en las prestaciones y obligaciones de ambas partes.

 

                La Audiencia Provincial de Cáceres llegó a la conclusión de que el examen de la cláusula impugnada por la entidad mercantil debe hacerse desde la perspectiva de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y no desde la normativa protectora de los consumidores y usuarios. Desde este punto de vista, la cláusula suelo debe reunir los mismos requisitos de incorporación y transparencia que se exigen para cualquier condición general, aunque se emplee en la negociación entre profesionales.  (artículos 5 y 7 LCGC).

 

                Otro ejemplo lo encontramos en la sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Málaga, de 30 de septiembre de 2014, que también abrió las puertas a que las empresas pudiesen denunciar la inclusión de esta cláusula en sus contratos hipotecarios.

 

Las dificultades de las empresas para instar la nulidad de las cláusulas suelo

 

                Así pues, desde el punto de vista jurídico resulta mucho más complicado para una empresa conseguir ante los tribunales la nulidad de la cláusula suelo, a diferencia de lo que ocurre con un consumidor.

 

                Cuando el prestatario es una mercantil, no se realiza el doble control de transparencia o control de comprensibilidad, reservado a los consumidores, aunque las condiciones generales sí pueden ser objeto de control por vía de su incorporación, según lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, ya mencionado. 

 

                Por otro lado, la carga de la prueba que determine la nulidad de la cláusula corresponde al profesional o a la empresa. En contraste, cuando es un consumidor quien alega la nulidad de la cláusula, se produce una inversión de la carga de la prueba, y es el banco el que debe probar que se informó debidamente al prestatario, y que la cláusula en cuestión cumplía con los requisitos de transparencia.

               

                Por tanto, las empresas sí pueden solicitar la nulidad de las cláusulas suelo de los contratos de préstamos realizados con una entidad bancaria, pero lo tendrán que hacer ante los tribunales, y lo tendrán más difícil que los consumidores.