Aspectos más relevantes del anteproyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario


 

 

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Han pasado ya más de tres años -4 de febrero de 2014- desde que se publicó en el ámbito de la Unión Europea la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, Directiva que regulaba los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y que modificaba las anteriores Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE, así como el Reglamento (UE) nº1093/2010. Esta normativa europea vino a establecer un régimen específico de protección de las personas físicas que participen como deudoras, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre vivienda, o en préstamos y créditos cuya finalidad sea la adquisición de un bien inmuebles de uso residencial.

El Anteproyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, cuya aprobación es inminente, tiene como objetivo la transposición al ordenamiento jurídico español de la citada Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo. Podemos diferenciar tres bloques:

·    Medidas de conducta. Se fijan unas medidas de conducta que deberán ser seguidas por las entidades financiera en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios: 

o  El prestamista quedará obligado a entregar al prestatario una ficha formalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo, es la llamada Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días.

Quedan prohibidas las ventas vinculadas, aunque se permiten las ventas combinadas, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado en un paquete.

o  El prestatario tendrá derecho a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos que quedarán previstos.

·     Medidas de transparencia. Se introducen una serie de medidas de transparencia que deberán ser tenidas en cuenta por las entidades prestamistas en la fase de contratación:  

o  El prestamista queda obligado a entregar una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) en la que se informará de la existencia de cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamo en divisas) y los riesgos asociados a las mismas.

o  Si el préstamo que va a ser contratado por el prestatario se trata de un préstamo a tipo de interés variables, tendrá asimismo el prestamista, la obligación de entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

·    Funciones notariales y registrales. Los notarios y registradores pasarán a ocupar un papel muy relevante en la fase de contratación:

o  Aumenta el control de legalidad llevado a cabo por los notarios y registradores sobre el contenido del contrato. La escritura no se autorizará, si el prestamista no acredita, que se ha entregado la información precontractual 7 días antes al prestatario.

Asesoramiento del notario al prestatario. Durante los 7 días antes de la formalización del negocio jurídico, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto del contrato de préstamo inmobiliario, y en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. Se realizará un acta notarial, la cual no tendrá coste para el prestatario, en la que quedará documentado tanto el asesoramiento prestado, así como la expresión manuscrita del prestatario en la que se pondrá de manifiesto que se le ha remitido la documentación precontractual, que su contenido se ha comprendido, y que su contenido queda en totalidad aceptado.

Vemos como el Anteproyecto de Ley llega con un doble objetivo, de un lado armonizar la normativa estatal con la europea, y de otro, pretende corregir las insuficiencias detectadas con la experiencia previa.